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Travaux dans un local commercial : l’éternel bras de fer entre bailleurs et preneurs !

Les grosses réparations d’un local commercial peuvent-elles être mises à la charge du locataire ?

 Cassation civile 3e, 2 mars 2017, n° 15-22056  

En principe, le locataire d’un local commercial n’est tenu que des réparations locatives et des travaux de menu entretien (c’est-à-dire ceux relatifs aux portes, fenêtres, vitres…), à l’exception de ceux causés par la vétusté ou la force majeure. Tous les autres travaux, en particulier ceux découlant de l’obligation de remettre au locataire des locaux en bon état avant son installation, les grosses réparations et les travaux prescrits par l’administration (ravalement de façade, travaux liés au respect de règles de sécurité…) étant, par conséquent, à la charge du propriétaire.
Cependant, avant la loi du 18 juin 2014, cette répartition des charges n’était pas impérative et les parties pouvaient donc la modifier dans leur contrat de bail commercial. À condition toutefois de ne pas transférer au locataire l’intégralité des obligations du bailleur, et notamment celles découlant de l’article 606 du Code civil, à savoir les réparations des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, ainsi que celui des digues et des murs de soutènement et de clôture.
Ainsi, une clause prévoyant que le locataire déclare connaître l’état de vétusté des lieux qu’il prend en location sans pouvoir prétendre à aucune réparation pendant le cours du bail ne permet pas au bailleur de s’affranchir de son obligation d’exécuter les grosses réparations nécessaires à la remise en état du local.
Dans cette affaire, un bailleur dont le local présentait des traces d’humidité sur les plafonds et les murs ayant pour origine un défaut d’étanchéité de la toiture terrasse et de perméabilité d’un mur pignon a été condamné à procéder aux réparations, qui relevaient, selon les juges, de l’obligation mise à sa charge au titre de l’article 606 du Code civil. Et ce, malgré le fait que le locataire avait déclaré, dans le bail, connaître parfaitement les locaux et les trouver propres à l’usage auxquels ils étaient destinés, s’engageant en contrepartie à verser un loyer « correspondant à cet état ».

Précision :
pour les baux commerciaux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014, bailleurs et preneurs ne peuvent plus librement répartir dans le contrat les charges et réparations d’entretien entre eux. La loi ayant précisé les charges, impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire.
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