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Quand un bail d’habitation est requalifié en bail rural

La location d’un bâtiment d’habitation à un agriculteur doit être soumise au statut du fermage dès lors qu’il est indispensable à son exploitation et forme avec celle-ci une unité économique agricole.

 Cassation civile 3e, 14 avril 2016, n° 14-25437  

Lorsqu’un bâtiment à usage d’habitation loué à un agriculteur est « indispensable » à son exploitation et forme avec celle-ci « une unité économique agricole », cette location entre dans le cadre du bail rural consenti pour l’exploitation.
C’est ce que les juges ont affirmé dans une affaire où un propriétaire avait, dans un premier temps, donné à bail rural un ensemble de terres ainsi qu’une bergerie à un éleveur de moutons, puis quelques mois plus tard, conclu avec ce dernier un bail d’habitation portant sur un appartement situé dans le corps de ferme.
Le fermier avait, par la suite, agi en justice en vue de faire requalifier ces deux baux en un seul et même bail rural.
Les juges lui ont donné gain de cause. En effet, ils ont considéré qu’en concluant plusieurs baux, le bailleur avait artificiellement opéré le découpage d’une unité économique agricole dans le but de faire échec à l’application du statut du fermage. Et qu’il avait cherché ainsi à tirer des revenus supplémentaires de la location des bâtiments d’habitation, lesquels étaient indispensables à l’exploitation d’un domaine rural consacré à l’élevage.

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